作者：安邦咨询

11月28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，这被各方解读为射出支持房企融资的“第三支箭”。

这在29日的资本市场上掀起了波澜。当天A股地产股掀起涨停潮，板块全线飘红，近40股涨停。地产股开盘几乎全线上涨，多只个股开盘即封涨停；截至收盘，房地产板块指数放量大涨约7.62%，创近7个月来新高。有业内人士粗略计算，房地产板块市值一天暴增1200亿元。“第三支箭”的威力得到了初步展示。

所谓“三支箭”的政策组合，是指在信贷、债券、股权三个融资渠道支持企业拓展融资。此前，央行与银保监会联合发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的“金融16条”，向优质房企提供万亿级授信额度，被视为射出了便利房企融资的“第一支箭”。交易商协会有关鼓励民营房企发行债券的做法，被认为是“第二支箭”。近期雅居乐、碧桂园两家房企在港披露配股计划，则被部分市场人士解读为“第三支箭”在境内市场落地的先兆，最新的五项优化措施标志着房企融资“第三支箭”——股权融资正式落地。

从政策组合看，第一支箭、第二支箭分别通过信贷、债券的方式为房地产企业提供了资金支持，但也限制了一些不满足债券发行、信贷条件的优质企业的融资。第三支箭则通过股权融资的方式进行了很好地弥补与改善，其覆盖范围更大，手段更加丰富多样，包括上市发行、并购重组、再融资、私募股权融资、REITs等。对房地产行业来说，政策支持力度最大的无疑是当前的“第三支箭”。因为房地产企业不管是信贷融资还是债券融资，到期后都需要还本付息，只有股权融资通常派发股份就行。相比于前两支箭，“第三支箭”最大优势因此在于，其不会直接增加房企的负债规模，同时可以为房企融资提供充足且更加正规的渠道。从长远看，股权融资具有较好的撬动效应，也能有利于房企后续开展债务融资。

然而，国内房地产行业股权融资政策自2010年起就开始收紧，并于2013年、2016年持续加码，此后涉房企业上市、再融资和重大资产重组事项基本停滞，股权融资步入长达六年的“冰冻期”。对此，多方观点早已指出，禁止房地产企业股权融资缺乏合理性。比如，如果认定房地产行业风险过高，那么最应该禁止的是银行向房地产业贷款。房企不能开展股权融资，更大的隐患还在于，使之失去了接受公开市场监督、促进公司治理和财务报表更透明的机会，并使他们长期依赖影子银行融资、民间融资、供应商融资甚至员工集资等表外融资方式，还大量发行高息海外债券，高杠杆之下隐秘地形成了行业内部一个个波及金融机构、供应商、购房居民等各方的“地雷”。

从5项具体措施看，股权融资放松瞄准了当前国内房地产行业走向良性发展亟需解决的一些难题。

保交楼是现阶段地产政策的关注重心，有助于缓解居民对交付的担心，从而推动房地产市场走向平稳。在5项措施中，对“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”的限定条件中，可以看出此类资金的投入方向是明确的，即房企通过股权融资募集资金主要是用于保交楼、补充流动性资金、偿还债务，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等，这也为房企的资金流向划定了红线，有助于“保交楼”政策的落地。

目前资本市场对房地产行业仍然缺乏信心。随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望得到修复。通过股权融资，相关上市房企不仅可以发行股份购买涉房资产，在发行股份购买资产时，还可以募集配套资金，这也将极大程度促进A股乃至H股房企活跃度，整体板块估值有望落入合理区间。

在当前房地产行业亟待出清的背景下，5项措施中“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”尤为受到关注，其明确了对房企重组上市将放宽政策。其提供的便利，使问题企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，优质房企则有收购或控制此类企业的机会，加快出险上市房企重组，化解房地产行业风险，从而达到全行业“排雷”的效果，有助于防止房企爆雷风险的进一步蔓延。

总体来看，伴随“三支箭”的相继落地，实际上已经表明当前国内地产的纾困思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，但并不意味着将进行全面救助，更不意味着过去“高杠杆、高负债、高周转”时代的回归。业内人士普遍认为，这些政策的发布也不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，支持刚性和改善性住房需求。

对于一些资不抵债、管理混乱以及规模偏小的房企，预计将不能从上述系列政策中获益，除部分将被成为上市房企并购重组的对象外，其余仍将被加速淘汰出局。而从行业周期看，房地产行业走到今天，冰冻三尺非一日之寒，行业走出低谷仅靠金融领域发力远远不够，融资端的放松不能代替市场主体造血机制的恢复，归根到底要看销售端。“三支箭”相继射出，也不会直接带来市场明显好转，房地产需求侧的修复以及消费者信心的恢复恐怕还需要一段时间，房地产市场下行趋势也难以得到扭转。

最终分析结论：

国内房地产行业在信贷、债券和股权融资方面相继得到政策支持，有利于优质房企资金面得到有效改善，有利于“保交楼”稳步推进，并推动行业平稳出清进程，促进内部重组，减轻房企持续暴雷风险。但这并不意味着对房企的全面救助和楼市政策的转向，融资端的放松也难以直接带来市场好转。