城市更新是城市发展过程中不断演进的再开发行为，其内涵随着理论和实践的进步不断丰富。从最初的城市重建（urban reconstruction）到城市再开发（urbanredevelopment）、城市复兴（urban revival）等，不同国家的城市更新范畴随着历史背景、经济状况而有所差异。一般而言，早期西方城市更新以政府主导和房地产开发为主，居民利益相对容易受到损害。近些年来，城市更新逐渐追求社会、经济和环境等多元化的效益，强调公共利益与城市活力的平衡。
值得注意的是，城市更新项目往往规模较大、回报周期长，需要大量低成本资金的长期支持，但是由于许多城市更新项目的公益属性，投资回报较低，因此对社会资本的吸引力也不大，开发资金主要来自政府财政，这对财政支出是个巨大的负担，甚至最终可能导致资金链断裂，项目烂尾。因此，探索城市更新的投融资解决方案尤为重要。不过，虽然近些年来我国发展出了许多支持城市更新项目的金融工具，但在投融资的机制创新方面仍面临多重挑战，亟需完善投融资机制，使之更加多元、灵活、高效。
根据许耀武等人（2004）的研究，我国的城市更新项目缺乏能够统筹规划土地、资金、技术和人力资源的综合市场主体，产权关系复杂、各方利益冲突又加剧了项目推进的难度。例如现在许多城市的更新主体由房地产开发商或者建筑企业转型而来，缺乏专业的产业导入和资源配置能力，导致项目融资和后期运营受到制约。同时，城市更新需要贯穿投资、建设、运营到退出的全生命周期资金支持，资本市场对现有的国内的城市更新项目往往偏向于短期获利，因此只覆盖项目的初期阶段，导致项目在中后期的运维阶段出现资金困难。还有，我国的城市更新项目依赖政府投资、开发性信贷等传统融资方式，融资工具较为单一，难以适应项目复杂的资金需求和风险管理要求。例如，房地产投资信托基金（REITs）作为支持基础设施的金融工具，在我国的应用尚处于初级阶段，市场认知不足、法律法规不完善，限制了其在城市更新中的应用。
国际上几个比较成熟的城市更新项目案例可能为中国城市更新项目的投融资方案提供一些启发。美国丹佛联合车站的改造项目是典型的政府和社会资本合作（PPP）的模式。政府通过5亿美元的投入引导民间资本，并通过税收增额融资偿还贷款。改造后的丹佛车站不仅成为丹佛市的交通枢纽，还激活了周边的商业和居住功能。伦敦国王十字区域的城市更新则吸引了社会资本、政府部门和开发商共同参与，采取了多主体联合开发的模式。政府为项目提供土地开发权，并与资本提供方成立合资公司负责片区更新。通过这一模式，国王十字区域在恢复城市功能的同时也吸引了高端产业入驻，实现了经济效益和社会效益的共赢。日本涩谷站项目是典型的“TOD（以公共交通为导向的开发）+PPP”模式，东急株式会社牵头与多个民营开发商合作，通过一体化的土地开发和交通基础设施改造形成土地增值，推动了周边区域的持续发展。该模式通过滚动开发实现长期资金平衡，为周边商业设施带来了长效收益。
针对我国城市更新项目面临的具体投融资问题，基于国际上优秀的城市更新项目投融资案例，可以进一步思考如何完善我国城市更新的投融资机制。
城市更新的有效实施需要平衡政府与市场的作用，两者缺一不可——由于城市更新项目周期长、公益性高的特点，单靠市场机制难以实现资源的最佳配置，而政府的财政资金又很有限，单靠政府的财政支持难以维持项目的可持续运营，且风险太高。因此，在城市更新项目中，政府应该在规划引领和制度保障方面发力，市场则在资源配置、项目运营中发挥作用，建立“政府统筹、市场主体为主”的投融资机制，吸引社会资本持续参与并保证项目的收益。具体操作上，政府可以设立城市更新引导基金，通过政策激励鼓励社会资本参与，还可以通过特许经营的方式，赋予市场主体开发和运营的权利，从而带动城市更新区域的产业升级和人口聚集，增强项目的综合收益。
那么政府应该如何更好地引导社会资本参与进城市更新项目中呢？首先，增加城市更新项目的透明度可以有效提高投融资的效率。政府可以考虑建立一套涵盖现金流、收益风险等多方面的评估模型，支撑项目的市场化租售收益、产业综合收益和公共服务收益评估，这样可以方便资本评估风险，提高投融资效率。其次，城市更新需要覆盖项目投资、建设、运营、维护等各阶段，建议在项目规划之前就构建起项目全生命周期的金融支持方案，由此形成投资基金化、建设信贷化、运营证券化、退出市场化的资金闭环。此外，继续探索房地产投资信托基金（REITs）、开发性金融、银团贷款与专项证券、税收增额融资（TIF）等金融支持工具，为项目全生命周期提供更加完备的资金支持。最后，政府还应该通过配套政策支持项目的全周期运行，例如对参与城市更新的企业提供税收优惠，建立与城市更新项目相关的法律框架，包括项目准入标准、规划建设规范、市场监督等。
城市更新是提升城市功能、优化空间资源配置的重要战略，但其项目周期长、资金需求大、公益性与商业性并存，这些特点使得城市更新在投融资方面面临多重挑战。在国内外城市更新经验的借鉴下，我国需要进一步完善投融资机制，通过政策支持、市场化运作与金融创新的结合，建立可持续的资金供应渠道。借鉴国际上的先进案例，我国可在政府引导、市场主体与社会资本的协同下，形成“政府+企业+产业+金融”的协同机制，引导资本进入城市更新项目的全生命周期，在政策引导、风险控制和多元金融工具创新上不断发力，为城市更新注入长期的、稳定的资本力量。（来源：安邦咨询）
