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房地产销售取消公摊会引发房价上涨?

来源:财经网 专栏:江瀚 2024/05/07

作者:江瀚

谁也没想到,今年五一节有一个消息引发了市场的热议,这就是广东肇庆宣布,肇庆的房地产销售按照套内面积计算宣传,消息一出可谓是一石激起千层浪,不少人在问按照套内面积计算会不会导致房价上涨?取消公摊到底意味着什么?

一、房地产销售按套内面积计算?

据每日经济新闻的报道,广东省肇庆市住房和城乡建设局近日发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》(以下称《通知》)。《通知》称,为进一步规范商品房销售行为,减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷,维护公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境,保障交易双方的合法权益,促进肇庆市房地产业高质量发展,从2024年5月1日起,肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。

2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》都明确,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

早在2002年,重庆就取消了公摊面积计价,而后在2012年,香港也取消了该计价模式。

何为“公摊面积”?“公摊”模式最早源于1950年代的香港,由于房地产业起步阶段均为整栋出售,价格高昂,房产商李嘉诚想出“分层出售”“分户出售”的办法,公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊,“公摊”由此而来。

二、取消公摊会引发房价上涨吗?

近年来,关于房地产销售是否应该按套内面积计算以及是否应该取消公摊面积的讨论不绝于耳。这一问题的提出,不仅反映了消费者对于购房权益的日益关注,也体现了房地产市场在发展过程中对于制度完善的迫切需求,取消公摊面积到底该怎么看?

首先,公摊面积的概念起源于香港,是特定历史背景下的产物。在早期的房地产开发中,由于建筑技术和管理水平的限制,公共区域的建设和维护成本往往难以精确分摊到各个业主身上。为了解决这一问题,香港地产商引入了公摊面积的概念,即将楼梯、电梯井、走廊等公共区域的面积按照一定比例分摊给每个业主,作为他们购房的一部分。这种做法在当时被认为是一种创新的解决方案,有助于简化交易过程并降低管理成本。

随着中国内地的房地产市场发展,公摊面积的概念也被引入并广泛应用。然而,随着时间的推移,公摊面积的问题逐渐凸显出来。一方面,公摊面积的核算缺乏统一标准,导致不同楼盘之间的公摊比例差异较大,购房者难以准确判断实际得房率;另一方面,公摊面积的存在使得房屋总价的计算变得复杂,容易滋生开发商的不透明操作和价格欺诈行为。

其次,公摊面积和套内面积是衡量房屋大小的两个重要指标。套内面积指的是购房者实际能够使用的室内空间,而公摊面积则是指购房者需要共同承担的部分公共区域。从理论上讲,无论是按照套内面积还是公摊面积计算,房屋的总价应该是相同的,因为总价是由单价和总面积决定的。换句话说,如果取消了公摊面积,那么开发商可能会相应提高套内面积的单价,以保持总房价不变。

因此,从经济学的角度来看,取消公摊面积并不会直接导致房价上涨。然而,这并不意味着取消公摊面积对房地产市场没有影响。事实上,取消公摊面积可能会改变购房者的心理预期和市场供需关系,进而间接影响房价。例如,如果购房者认为取消公摊面积后能够获得更大的实际使用空间,他们可能会更愿意购买房产,从而推高房价。反之,如果购房者担心取消公摊面积会导致单价上涨,他们可能会持观望态度,从而抑制房价上涨。

第三,如果取消公摊面积,那么物业费、取暖费等以面积为基础计算的费用将面临调整。目前这些费用通常是根据建筑面积来收取的,一旦改为仅按套内面积收费,可能会导致每平方米的费用上升,因为原本由所有业主共同承担的公摊部分成本现在需要由套内面积独自承担。这种变化可能会使得业主感受到更加直接的经济压力,从而影响到他们对房产的总体满意度和购买意愿。

第四,当前,随着消费者权益意识的提升和房地产市场的逐步成熟,是否取消公摊面积的问题逐渐受到市场的广泛关注。一些观点认为,取消公摊面积能够更清晰地反映房屋的真实价值,减少交易过程中的误解和纠纷。同时,也有声音指出,取消公摊可能会带来一系列连锁反应,包括房价的心理预期上涨、物业费用的增加等。未来,随着政策的引导和市场的选择,公摊面积是否会成为历史还有待观察,但无疑这将是一个复杂且影响深远的变化。(来源: 江瀚视野)

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