在证监会去年将消费类基础设施列入基建REITs试点范围之后，3月12日，首批两只消费类REITs产品，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT正式在上交所上市，各种募集资金约10亿元。3月14日，另一只消费类REIT产品华夏华润商业REIT在深交所上市登陆深交所，募资约69亿元。由于深受债务违约困扰的万科的商业地产作为底层资产而受到瞩目的中金印力消费REIT据悉也将于3月25日开始询价，募资约在35亿元左右。去年获批的这四只消费类基建REITs的陆续上市，意味着基建REITs扩大试点的政策得以落地实施。当然，这四只REITs上市，是在经历了资本市场的波动之后，也处于房地产市场的低潮之中，可以说这些“顶风冒雨”上市的消费类基建REITs，对于资本市场和商业地产市场而言，都具有特殊的意义。
就基建REITs试点的作用和意义，一般理解为一方面为资本市场投资者参与基础设施建设投资提高工具和媒介，另一方面盘活巨大的基建资产存量，起到优化资产负债结构，提高资金效率的作用。当然，这同时也是帮助主导基建投资的地方政府进行“去杠杆”，化解债务风险的途径之一。而随着仓储物流、产业园区等列入基建REITs范围，以及作为消费类基建REITs底层资产的购物中心、百货商场、社区商业被纳入，表明越来越多的商业不动产已经被纳入到基建REITs范围之内，使得基建REITs也成为商业不动产领域盘活资产，化解债务的一个途径。
目前受到债务违约风险困扰的万科就是一个典型的例子。中金印力消费REIT发起人印力集团，为万科旗下的商业物业开发与运营能力平台。中金印力将募集约35亿元资金，可以说对目前流动性紧张的万科而言，是避免违约的“救命钱”。而且万科第一大股东深铁集团表示拟通过战略配售认购中金印力消费REIT，认购额不超该基金总额的30%。目前来看，中金印力的底层资产为杭州西溪印象城也是万科旗下的优质资产，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。2022年营业额超过35亿元，2023年1月—9月营业额突破32亿元，创历史新高。万科将其优质资产实现证券化，既可以盘活存量资产，也为自身带来资金，更可以通过资本市场提高投资者的信心，可以说是化解债务风险的“应时之举”。
从四只消费类REITs的底层资产来看，基本都是一二线城市的主要商业区的消费或零售不动产，租金回报稳定且未来前景具有保障，基本都是商业地产中的优质资产。当然，从作为资产所有者而言，金茂、华润、万科都是房地产领域中的代表性企业，而物美也是零售领域的头部企业。这使得首批消费类REITs更具有商业地产的代表性，其在资本市场“试水”的意义较为明显。未来随着大量房地产资产的证券化，以及基建投资证券化的推进，包括消费类REITs在内的整个REITs市场势必将不断扩容。
不过，在资本市场的大幅波动之中，基建REITs产品也未能幸免。根据Wind数据，2023年全市场已上市的29只公募REITs中，二级市场价格环比2022年上涨的只有1只；与此同时，有9只产品2023年跌幅超过20%，甚至有2只全年跌幅超过40%。而2024年，尤其是进入2月之后，随着A股市场的恢复，REITs板块展开了大反攻。中证REITs（收盘）指数全月上涨超过12%，多只产品直接涨到停牌，实现了两极反转。一方面，在试点过程中，无论是投资者还是市场参与者都需要对REITs进一步理解和认识，这需要一个过程；另一方面，基建REITs产品价格的波动，也有着对商业地产和基建投资未来的预期变化，体现出对宏观环境变化的调整。这其实体现了REITs产品所具有的，对地区经济和商业环境的信号作用。从已上市的三只消费类基建REITs的情况来看，可以说是“不温不火”，既不像一些市场机构预期的那样“火爆”，也没有受到此前市场波动和原始权益人主体的影响，显示出一定的独立性和稳定性。
正因如此，无论是作为基建投资所有者的地方政府，还是普遍陷入困境的商业地产企业，和投资者意义，都需要从更长期的角度来看待基建REITs产品的上市和交易。如安邦智库的研究人员此前所言，REITS产品价格与当地经济形势的相关性，其实对于地方而言，更有发展基建REITS的必要。因为这实际上为当地经济形势和发展前景进行了市场定价，增强了当地经济和市场的透明度，更有利于企业在当地进行经济活动的决策和行动。而资本市场的流动性相对于土地市场和商业地产市场而言更具有优势，使得不动产的资产价值能够更好地体现出来。基于国内不动产市场的巨大存量，以及地方政府和房企的巨大债务压力，未来基建REITs产品的供给仍有着巨大的潜力和迫切性。对于资本市场投资者而言，当然不能寄希望于基建REITs能像此前的房地产投资那样快速带来丰厚回报，而更需要从长期、稳定的收益特点来更全面的看待基建REITs的发展，以更理性的方式参与到基建投资和房地产投资中。
最终分析结论：去年开始扩大试点的消费类基建REITs产品，近期开始逐渐上市。经历了资本市场波动，这些消费类基建REITs产品的表现虽然不突出，但也还正常。基于地方政府和商业地产企业的债务化解、盘活存量的需求，未来包括消费类REITs在内的基建REITs的潜力仍然巨大。对于资本市场而言，对此也需要保持理性，从长期投资的角度予以对待。（来源：安邦咨询）
