作者：安邦咨询
以“土地经济”和市场开发为主的城镇化面临新的转变。近来中央多次提及房地产发展新模式。中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
目前来看，尽管房地产发展新模式被一再提及，但对此还没有一个统一的、系统性的框架。鉴于房地产市场的庞大体量，一些人士看到了政策上对于房地产的支持和政策的放松，仍寄希望于房地产市场能够回归和重新繁荣。近期，一些政策官员陆续对此提出了一些轮廓和框架。在“稳中求进、以进促稳、先立后破”的政策基调之下，房地产市场所面对的不再是单纯的周期性问题，更是模式转换的一个系统性变革的问题。
住建部部长倪虹11月份曾表示，构建房地产发展新模式，是破解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。在理念上，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。在体制机制上，一个是，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；再一个是，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。同时，其也谈到，在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。还要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。就此来看，“三大工程”不仅是逆周期调节，扩大投资的一项主要内容，更是建立房地产发展新模式的重要环节。政府主导的“三大工程”可以说是房地产新模式的“立”和“进”的方面，以此来帮助房地产市场实现平稳过渡。
近期，住建部相关负责人则进一步勾勒出了保障性住房建设的政策框架，由此可以看到房地产领域系统性改革的方向。其表示，之所以启动新一轮保障性住房规划建设，是因为此前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，不能满足需求，存在明显短板。特别是在一、二线大城市，由于房价高，部分工薪收入群体买不起商品住房。规划建设保障性住房，是在新形势下适应中国式现代化建设新要求，完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。这一表态，实际上明确了保障性住宅建设是房地产发展新模式的主要内容之一。
该负责人说，原有的住房保障体系是以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体。而现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。按照要求，城市人民政府要从解决困难工薪人群住房问题入手，根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。该负责人表示，要加快建立一种“保障+市场”的房地产业发展新模式。配售型保障性住房明确要实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。该负责人表示，部分城市个别区域已经出现供给过剩，可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设筹集配售型保障性住房，避免闲置浪费。与此同时，涉及土地、财税、金融等配套政策已在陆续出台。
就住房保障体系而言，鉴于中低收入人群的数量，未来对于住房需求而言，很大一部分需要以政府作为公共服务保障的形式，提供给相关居民。这也意味着政策和市场的“双轮驱动”可能会导向政策为主、市场为辅的新格局。这也表明未来房地产的市场化程度和商品房需求都会大大收窄。这和2015年推动的大规模货币化“棚改”已经大不相同。在房住不炒的原则之下，房地产市场空间也就会进一步收窄。这种住房保障体系和商品房体系将面临两个循环，政府公共服务领域的保障循环，和商品房市场的市场循环。当然，如果保障性住房可以通过市场购买的方式进行收购，则表明两个循环并非完全割裂，而是在政府的主导下相互联结。一方面，在商品房市场供需波动的情况下，地方政府可以通过购销的方式进行调节，增加商品房市场的稳定性。另一方面，市场波动降低也意味着“炒房”的投资属性变低，住房需求将回归到居住的功能性属性，也会推动商品房市场实现转型。
即使保障性住房比重不断增加，甚至占据主导地位的情况下，商品房市场也不会回到从前。当然，商品房市场不会完全消失，仍会在市场上占有重要地位。监管层面不止一次谈到，要维护房地产市场的稳健运行，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。因此，房地产作为商品仍具有发展的空间，只是不再回到之前的快速发展的状态，而是进入到平稳发展的新阶段。
最终分析结论：住建部相关负责人日前表示，规划建设保障性住房，是在新形势下适应中国式现代化建设新要求，完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。这一表态，实际上明确了作为“三大工程”之一的保障性住宅建设是建设房地产发展新模式的主要内容之一。这种“保障”和“市场”双循环的模式，将是未来住房领域的新模式。这意味着房地产领域所面临的不仅是周期性的波动，更是一个系统性的改革。
