分散供地变集中供地真能降地价吗

来源:《财经》杂志 专栏:财经十一人 2021/03/02
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导语

信息透明有利于房企理性拿地,也会助长土地市场的马太效应

房地产行业本周迎来了牛年的第一条重磅政策:住宅土地“两集中”出让。

综合青岛市、济南市自然资源和规划局发布的信息,所谓“两集中”,是指集中发布土地出让公告,集中组织出让活动。2021年,两座城市的住宅土地出让节奏将调整为一年三批次集中供应。

青岛、济南两市官方发布提到,调整土地出让政策,是为了落实国家自然资源部的相关要求。某一线城市规划院土地政策所人士告诉《财经》记者,“两集中”政策由国家自然资源部策划,该部前不久召开会议,下达了执行政策的要求。

《财经》记者多次拨打自然资源部官网上留的宣教中心电话试图求证上述信息,但该号始终处于无法接通或无人接听状态。

业内解读,这一政策可能很快在更多重点城市落地。一份落款为“土地市场动态监测与监管系统”的网传文件显示,执行范围为落实“一城一策”的22座城市。天津市自然资源和规划局人士向《财经》确认,天津已在执行“两集中”新政策。

事实上,集中公告、出让住宅土地已有先例可循。《财经》从头部房企获悉,近两年,苏州、南京等市已在试行集中出让。不过在更多地市,住宅土地的出让无固定时间节点,在一年中细水长流。

01 

信息透明有利于房企理性拿地

如今,集中出让向更大区域推广,主要目的是稳地价,控制土地溢价率。

2020年下半年,部分重点城市房价走高,原因之一是土地市场热度偏高,出现了一些高溢价率成交的地块,影响了房企对后续土地市场、购房者对商品房市场的价格预期。

在此背景下,“两集中”出让规则成为政府稳定地价的抓手。2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人接受央视采访,介绍了“两集中”政策的目标。该负责人说,住宅土地集中公告,集中供应,是为了减少市场信息不充分对竞争的影响,让市场主体和消费者都形成合理预期。

集中公告、集中出让住宅土地将如何丰富市场信息呢?

《财经》记者查阅了一些重点城市的建设用地供应情况,2021年的供地计划各地尚无披露,从2020年的供地计划看,各城市土地市场透明度不一,多数城市披露信息有限。

以一线城市为例,2020年3月,广州市自然资源局披露了细致的供应宗地表。各类用地共372块,每块地的位置、用地性质、面积、容积率都有清晰披露。这意味着在一季度,各房企就可以对未来一年的广州市场做规划部署。

与广州不同,北京、上海两市的供地计划只细化到区,披露了各区有多少面积的供地指标。如北京市朝阳区2020年有住宅用地指标66公顷,产业用地16公顷。未提供更细致的地块信息。上海市供地计划比北京更模糊,只提供范围值,如静安区2020年住宅用地供应5-20公顷。

在这种情况下,为了做好投资拿地的决策,各房企的投拓人就需要各显神通,尽量更早地获知地块信息。

某龙头房企人士告诉《财经》记者,做好未来2-3个月的规划是现实的,更远则很难。该龙头房企的信息获取能力基本代表了行业最高水平。信息壁垒下,多数房企缺乏对未来土地市场的认识,这限制了他们拿地决策的科学性。

今后,若宅地为一年出让三次且基本平均放量,那在每个供地节点,房企都相当于掌握4个月,甚至更长周期的土地信息。较之以前,房企能更理性地做出决策。

02 

土地市场可能出现马太效应

市场信息更丰富后,地价会如何随之而动?

数位受访房企人士认为,土地集中供应后,现金流压力大概率会增大。某头部房企中层人士说,同一时间支付多个地块的保证金都会是不小的压力,必须趋于谨慎选择。

因此,收缩战线、集中资源专注于有限数量的地块竞争可能是新趋势。华泰证券、中山证券的房地产研究团队认为,土地热度可能会因此出现马太效应。实力较强的房企会集中资源去竞争优质地块,非热门地块的竞争则会减弱。

《财经》产业研究中心总监刘建中认为,信息透明意味着资金使用效率提高。过去信息不够透明时,为了及时出手拿到心仪地块,房企必须随时留备拿地资金。“两集中”政策落地之后,有助于房企减少资金的无效占用,提高资金使用效率。

因此,为了达到平抑地价的目的,在招拍挂游戏规则上,未来各地政府可能会有更多新探索。如设置地价上限,竞配建政府性房源、竞自持人才公寓建设等。

与此同时,普通地块的竞争热度会下降。过去,因为难以预知土地市场,房企可能会恐慌性、预防性地拿一些不够优质的土地,今后这种现象有望减少。同时,这可能是中小房企未来的发展空间。

03 

政策影响仍待观察

必须指出,目前有关“两集中”规则的确定信息还非常有限。受访的房企人士、专家学者普遍表示,需等到政策更加明确后才能判断其对地价的影响。

其中,新规执行后,初始地价将如何设置受到房企关注。

中山证券认为,“两集中”新规除改变了土地出让的节奏,也上收了组织土地招拍挂公告和出让的权限,其意图是降低地方政府对于土地财政的依赖。

前述头部房企中层人士表达了相似观点。他认为,中央没有卖地利益,在新政落地过程中,中央政府和地方政府间存在博弈。未来,地方政府会不会做高初始地价?有待观察。

此外业内普遍关心是否将有组合政策出台。

2020年,房地产行业的调控政策集中在资金环节。先是“三道红线”政策从需求端规范房企融资,年底的银行集中度政策又在供应端限制资金流入楼市。

如今在土地政策上,“两集中”仅是对供应端着力。有房企人士认为,资金监管政策的逻辑可能被延续,不排除会有针对房企需求端的土地政策出台。

而某龙头房企高管认为,土地集中供应对地价的影响有限,但通过调控土地供应量能够调控市场热度。比如库存很高的城市,应减少土地供应量;房价高涨的地方,应增加土地供应量。若新政策对此有所助益,那就是大功一件。

对此,自然资源部给出了明确态度。在接受央视采访时,自然资源开发利用司负责人表示,2020年重点城市住宅用地供应量都超过了近五年的平均量,今年会继续增大供应。

22个重点城市(市本级)2020年住宅用地供应情况数据来源:中指研究院

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版面编辑:马克
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张礼卿

中央财经大学金融学院前院长、国际金融研究中心主任。经济学博士。

苏宁金融研究院

定期发布专题研究报告,着重于国内消费金融、贸易金融、互联网金融等。

京东数科

致力于宏观经济政策研究、产业研究、大数据创新研究、金融科技研究等。

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