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上海二手房成交创四年新高,不是说没金九银十了吗?

来源:财经网 专栏:江瀚 2020/10/21
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来源:江瀚视野观察

作者:江瀚

长期以来,金九银十可谓是房地产市场到九月份的主要热议话题,但是最近几年随着“房子是用来住的,不是用来炒的”理念的全面贯彻实施,中国的房地产市场已经很久没有金九银十的消息了,我们看到的大多都是金九银十成色不足的报道,不过最近二手房市场的一系列操作却让有一种恍若隔世的感觉,不是说没有金九银十了吗?为啥上海的二手房还能卖的这么好?

失色的金九银十和新高的二手房

最近一段时间“金九银十”失色可谓是房地产市场的主话题,贝壳研究院数据显示,2020年8月,受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%,环比下滑14.5%,成交面积同比下滑1.3%,环比下滑14.6%。数据还显示,1至8月,受监测66城新房市场累计成交套数同比下滑11.0%,成交面积累计同比下滑9.9%。

58同城、安居客发布的一份报告显示,9月份全国新房找房热度环比下跌1.7%,其中一二三四线城市找房热度均有所下滑。从二手房来看,贝壳研究院数据显示,三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。回落幅度靠前的城市主要有两类,一类是在7月经历调控加码的城市,如深圳、东莞以及南京。其中,深圳环比降幅接近50%,降幅居前;东莞成交量环比降幅达42%,南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中的城市,如大连、廊坊及济南等,降幅分别为33%、25%及19%。

如果从这个角度来说,似乎金九银十真的是不存在了,但是问题就是房地产市场的大环境总是比不过一些特殊的小环境,比如说在上海市场,易居研究院发布数据显示,9月份上海二手房成交套数约为3.1万套,环比增长4.2%,同比增长46.8%。而上一次单月成交量出现“3”字头,还是在2016年9月份。

根据中证网的报道,走访上海各区域中介机构发现,疫情影响逐步减小后,上海二手房市场一直较为火爆,9月以来尤甚,咨询量和成交量有明显提高,房东跳价的情况也有所增加。买方购房需求强劲,顺势推动上海二手房价格上涨,房东“跳价”的现象也逐渐增多,议价空间明显缩小。

很多人都在问,上海这二手房到底是怎么回事?我们到底该怎么看呢?

上海二手房的火热特点何在?

其实,上海的二手房火热正如同我们之前讨论的北京二手房火热一样都有着属于自己的特殊性,需要一点点地进行分析:

从成交的面积来看,9月份上海成交房源中平均面积为88.6平米,其中90平米以上房源占比达到41%,而上个月仅为33%。其实,从这个成交面积就能够发现,上海当前主要成交的是位于较为中远郊地区的改善型住房,住房需求和区域都是较为明显的,这实际上应该是上海二手房正在由刚需向改善型转变的一个大趋势所显现出来的。

从成交价格来看,上海二手房住宅套均总价为353万元,成交均价为42085元/平米。这个价格相对而言其实并不高,大家众所周知,最近几年上海的平均房价其实一直都处于较高的水平,而二手房的住宅总价和均价都不高其实则证明了一个明显的人口流动趋势,这就是当前的上海购房趋势应该是从中心城区向郊区方向发展,郊区城市化的规律非常明显,这个规律也可以说是上海当前二手房市场的一个重要规律。

从成交的区域来看,成交套数排名前五位的板块分别为周康、浦江、三林、金桥、南桥新城,其中有3个板块位于浦东。成交最高的周康板块成交766套,环比增长11%。作为传统交易大户的松江、嘉定也同样比较活跃。无论是周康、浦江、三林、金桥还是南桥新城都是上海所谓的新兴城区,这些城区有着较为显著的特点,这就是离上海的主城区较远,但是配套较为全面,生活较为方便,交通也很便捷,非常适合居家生活。

所以,从这些特点可以发现,上海的二手房成交呈现出明显的郊区城市化改善型住房特征。

为啥上海的二手房能卖的这么好?

上海的二手房卖的这么好应该是多种原因共同作用的结果,我们可以进行综合看待:

首先,需求被压抑之后市场开始出现反弹,从需求供给的角度出发,今年上半年在整个疫情的影响之下,上海的房地产市场和全国各地的房地产市场一样都是进入了冰封状态,但是这种状态并不是一种常态,而是在特殊情况下的特殊状态,所以在这样的情况下,大量的购房需求被压抑,随着全面复产复工和中国经济生活恢复正常,根据易居研究院的数据,4-7月上海二手房成交量稳定在平均每月2.8万套左右,8月、9月成交量分别达到2.98万套、3.11万套。前9月上海二手房成交量同比增长9.9%,增速已经回正,被压抑的需求开始不断爆发出来,这给上海二手房带来了较为稳定的市场发展动能,这是上海二手房火热的一个根本性原因。

其次,稳定预期之下改善型需求开始释放,从政策与市场层面出发,从2016年开始,经过了长期的市场调控,市场已经逐渐熟悉了“房住不炒”的理念,在强调稳地价、稳房价、稳预期的前提下,市场已经逐渐形成了非常稳定的市场预期,大家都知道当前房地产市场实际上就是一个以居住属性为核心的市场,之前喜欢买房投资的人逐渐已经开始减少,而真正有使用需求的人在看到整个市场预期都已经稳定,市场价格没有出现大规模变化的前提下,也开始逐渐放弃了原先持币观望的态度,开始进入了积极主动入市的状态,而这就是我们看到的商户房地产市场的开始呈现出郊区改善型住房销售增长的大趋势所在。

不过,从未来的长远角度来说,上海二手房其实是一个触底反弹的过程,当前的红火是和2017、2018年的偏冷与2019年的相对较冷形成鲜明对比的产物,根据房地产市场的周期性规律,当前的上海的二手房市场将会进入一个全面的市场调整阶段,第三季度可能还会保持增长态势,第四季度就很有可能回调,从长期的角度出发,上海二手房市场保持稳中有进的增长将会是一个大趋势,既不会出现大规模的上涨,也难以出现大规模的下跌,横盘交易大概率事件,而上海的买房者也有比较好的时间可以进行妥善的考虑。

版面编辑:文静
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张礼卿

中央财经大学金融学院前院长、国际金融研究中心主任。经济学博士。

苏宁金融研究院

定期发布专题研究报告,着重于国内消费金融、贸易金融、互联网金融等。

京东数科

致力于宏观经济政策研究、产业研究、大数据创新研究、金融科技研究等。

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