十年77倍增长,融创的内生逻辑

来源:《财经》杂志 专栏:财经十一人 2020/09/06
分享到:

行业观察 | 十年77倍增长,融创的内生逻辑

文 | 王尔玉

如果房地产市场竞争是一场打怪升级的游戏,融创显然是开了外挂的玩家。

8月26日,融创中国控股有限公司(简 称“融 创”,01918.HK) 发布2020年中期业绩报告,上半年融创实现营业收入773.4亿人民币,核心净利润130.4亿, 同比提升3%, 母公司净利 润 率14.2%,同比提升80个百分点。

虽然受到疫情影响,融创今年上半年仍然完成合同销售金额1952.7亿元,位列第五名。

7月,疫情可控市场回暖后,融创合同销售金额同比大幅增长26.97%至522.5亿元。

业绩会上,融创高管表示,下半年预计公司新增可售资源6213亿元,按60%的去化率保守估算全年销售额能达到5680亿,超过去年整体水平。

2020年是融创上市十周年,十年间,这家公司从排名30+的区域房企,冲进了全国前四强,合同销售额从当年的71亿上升至2019年的5562亿,增长了77倍。

跨越式增长背后,融创的发展逻辑是什么?未来,这家公司的可持续增长空间在哪里?

预判精准谨慎拿地

土储是地产商的命脉, 成本合理的土储不仅是开发商净利、毛利、销售额增长的保障,也代表了一家公司未来3-5年的可持续发展潜力。

融创十年高速增长背后,最有力的支撑就是土储,而形成竞争优势的关键在于投资团队对市场的精准预判。

市场火暴时,融创利用多种融资手段,扩张规模,坚持一二线战略不动摇;融资监管趋严时,团队不冒进,抑制高价拿地冲动,用股权投资或并购拿地,降低拿地成本,丰富土储,从而让公司在业内形成竞争壁垒。

2010年10月, 融创在港交所上市时,招股书显示,其土地储备仅590万平方米,只在全国五个地区有项目,分别是天津、北京、重庆、无锡、苏州,其中天津最多,为五个项目。

此后十年间,融创在土储上精准卡点,快准狠地展开拿地。

丰富的土储让融创在周期性调控风险到来时,有了弯道超车的机会。但相比同行,融创更善于审时度势,这表现在其拿地积极却不盲目。

2020年上半年土地市场火热,融创严控拿地节奏,新增土地储备同比大幅下降64%。

融创看紧自己的钱袋子在于,2018年以来,中央坚持对房企的融资渠道施压,强监管下,房企两年来面临较大去杠杆、降负债、保现金流压力。

其实,早在2017年融创就提出了有质量增长的目标,控制有息负债总量,并把降杠杆作为未来三年的重要工作之一。截至2020年上半年期末,其负债率与融资成本双双下降。

半年报显示,融创新增融资成本下降1.9个百分点;净负债率大幅下降23个百分点。截至报告期末,集团账面现金达1209亿,流动性充裕。

降负债效果较好,让融创在资本市场也获得了正反馈。

上半年融创在境内发行的2+2年期债券,利率仅4.78%,较去年可比债券(信用等及和偿还期限相同的债券)二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时,利率亦整体下降约1.5%。

房企融资监管趋严的这几年,声明要降负债的房企很多,但最后能靠数字说话的房企并不多。

放缓拿地节奏对融创的长期发展影响不大,这家公司已经在最合适时机完成了土储的原始积累。

截至期末,融创拥有确权土储总货值超3万亿元,总面积超2.5亿平方米,平均土地成本4312元/平方米,货值约80%位于高能级的一二线城市。

战略先行地产+并举

过往皆为序章,中国房地产行业必将长期受宏观调控影响,存量房时代已来,房价暴涨红利已过,房企竞争的下半场在多赛道与精细化管理能力上展开。

2019年,融创集团战略升级为“中国家庭美好生活整合服务商”,围绕这一战略,除了地产主业,融创还将业态扩大至物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。

2020年半年报中,这些业态均实现了不同程度的成长,尤其是物业服务和文旅产业。

疾情期间,全国文化旅游业都受到重创。但2020年二季度全国复工复产后,文旅城经营快速回归正常。

上半年融创文旅业务营收9.8亿元,现在,单月营收由4月份的1亿元增至8月的5亿元,基本恢复至疫情前水平。

2018年,融创收购了万达文旅集团及13个文旅项目,进入文旅产业第一梯队。现在,融创文旅现已布局12座文旅城、4个旅游度假区、9个会议会展中心、25个文旅小镇, 其中涵盖49个乐园、48个商业及近150家高端酒店。

7月16日,国家统计局公布了2020年上半年国民经济运行数据。相比一季度国内生产总值6.8%的负增长,二季度GDP由负转正,增长3.2%,其他主要指标也呈现恢复性增长。

这意味着下半年,旅游业会正式进入复苏通道,省内旅游将迎来更大市场,而融创文旅也将会有更大增长空间。

目前,文旅和物业管理占融创总营收的5.5%,同比去年上升1.1个百分点。物业管理是融创第二大主营业务,其主体是融创服务集团。

8月6日,融创服务已向联交所递交上市表格,如果成功上市,融创预期将拥有融创服务不少于50%权益。

截至目前,融创服务在管及储备面积约2.27 亿平方米,储备丰厚,其中在管面积中一、二线城市占比86.2%。

融创服务的上市除了能带来较高的估值和融资便利,还能进一步强化融创的生态圈,提升核心竞争力。

上市十年,融创的营业收入从82亿元增长至2937亿元,增长35倍;土地储备货值 从876亿元增加至3万亿元,增长33倍;市值 从104亿港元扩大至1571亿港元,增长14倍。

这些数据背后是融创向多元化转型的底气。

孙宏斌希望,融创未来以地产开发主业为中心,以融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养等五大板块为支撑,打开全新发展格局。这有利于融创实现下一个十年的跨越式发展,但服务业与地产开发的逻辑不同,融创需要苦练内功。

显然高管团队也意识到了这一点。

业绩会上,孙宏斌认为,融创已经进入聚焦利润经营策略、加强精细化管理的发展阶段。基于此,融创将继续打造以利润为核心的管理体系,并通过调整优化组织架构和考核机制,增强综合竞争力,进一步增厚企业安全垫。

具体战略融创将实施产品的适配行动,提升精准定位的能力、标准化率,尤其针对近两年新进入的城市,通过复盘对标重新审视产品定位。

其次,融创将优化标准的工期体系,加快工程的进度,对关键生产节点的进度进行严格的要求和考核,并利用数字化工程管理工具提高管理效能。

“我们未来会继续这种对标学习,不断进步、提升综合竞争力。”孙宏斌强调。

版面编辑:
关键字:
分享到:

声明:财经网专栏文章版权属作者本人或相关权利人所有,文章仅为作者观点,不代表财经网立场。

相关新闻

专栏作家推荐

张礼卿

中央财经大学金融学院前院长、国际金融研究中心主任。经济学博士。

苏宁金融研究院

定期发布专题研究报告,着重于国内消费金融、贸易金融、互联网金融等。

京东数科

致力于宏观经济政策研究、产业研究、大数据创新研究、金融科技研究等。