投资地产股的正确姿势

专栏:财经十一人 2019/03/25
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导语

大盘回暖与房地产市场的回暖难得重合,不少投资者都在不想踏空与担心套牢的心态中纠结,此时应看四个指标:销售业绩、净利润率、现金流与多元化布局

屏幕快照 2019-03-25 下午4.17.59

时隔三年,A股又迎来散户狂奔入场的轮回,2015年被套的股民们解套在望。近20天的A股上涨行情中,地产股忽上忽下,让很多投资人摸不着头脑,同时机构们却纷纷看好地产股。例如中金公司发布报告,一改去年11月对地产行业的谨慎态度,上调全年各项房地产指标预测,如全年房地产开发投资额增速由-5%上调至+2%,并认为地产企业销售增速最晚将于二季度触底回升。

而持续近两年的地产调控措施,也从2019年开始陆续松绑,从融资环境到楼市销售都在利好房地产。宽货币、宽信用下,银行对房企融资有了松动迹象,按揭贷款利率也在下调,上海、北京等地还下调了住房交易税税率。随着“因城施策”的深入,各地还将陆续推出新政,比起房价大涨,地产政府当然更不愿意看到房价大跌。

事实上,地产股去年底就已开始触底反弹,海外机构投资者对此最为敏感,开始买进基本面好的中国地产公司股票。而在瑞银证券研究的17家A股和港股的头部上市房企(平均市值超1200亿元、总市值超2万亿元),其平均市盈率为6.1倍,平均股息率为6.1%。对于地产公司来说,10倍左右市盈率为正常范围,6.1倍意味着大量地产公司的价值被低估了。

今年春节后,A股大盘强劲回升,新老股民又开始摩拳擦掌,随之而来的问题就是:如何避免再次被割韭菜?而不少投资者确实也正在不想踏空与担心套牢的心态中纠结。

中国股市29年来共出现6次大牛市,4次股灾。其中2015年灾情最重,曾上演千股跌停、一天蒸发3万亿市值的惨剧。市场断崖式下跌时,一开盘上百个股封死跌停板,散户根本没有出逃机会。

因此市场虽然在回暖,但快进快出的短线博弈风险巨大,寻找真正有持续增涨潜力的公司,才是投资正途。

对于地产股,销售业绩、净利润率、现金流、多元化发展,这是挖掘潜力股的四个关键指标。

销售业绩是房企的生命线,百亿、千亿业绩不仅为开发商提供资金回款,也让他们更有底气在行业寒冬,储藏更多的土地。这两年中央去杠杆,收紧开发商融资渠道,坚持“房住不炒”等政策,已经让很多中小地产商被迫合并或破产,就连华夏幸福也因资金周转困境而被平安注资。在行业集中度进一步提升之后,房地产销量也更多的向头部集中。

中指研究院数据显示,2018年共计156家房企跻身百亿军团,较2017年增加12家,销售额共计11.4万亿元,而这156家房企的市场份额已经超过75%。在百亿内部阵营中,也出现强者恒强的态势,并越来越明显。其中,Top3、Top10、Top20房企市场份额占比分别为13.6%、29.2%、39.5%。排名前三的为碧桂园、万科和恒大,融创紧随其后,前十名还包括保利、绿地、华润、龙湖等房企。

其次是净利润率,如果一家房企净利润高,那么房子卖得少一些,销售额小一些,依然拥有很好的投资价值。

也可以认为净利润率与房企的拿地能力,拿地节奏息息相关。如一家房企在2016年积极拿地,那么即使面对2018年的融资难、降杠杆、限购、限价等宏观调控,由于保有成本优势,它的净利润就不会太低。

在2016年研究机构统计的数据可以看到,上市房企拿地TOP20中,万科居首,保利地产和融创位居二三。稍微观注一些地产新闻的投资人都可以看到,在地产圈日子最难熬的2018年,哪家还在买买买。

这一年,孙宏斌632亿元完成了对万达最赚钱业务文旅产业的收购;万科在当年三季度拿地资金500多亿,约是恒大、碧桂园、保利、融创的总和;而彼时排名第二的应该就是保利,拿地244.1亿元。

2018年的全年报各家还没有发出,但是,乐居财经曾发布过2018上半年上市房企的净利率榜单,其中,太古地产的净利率最高排在首位,达到290%。SOHO中国、恒基地产、恒隆地产、合景泰富、大悦城地产分列2-6位。

最后,地产企业拼的就是现金流,所以选地产股时,一定要看清这家公司的融资成本。融资成本的高低,不仅代表品牌效应、良好的信誉,同时也能直接决定一家房企的生死。

像2008年那样大水漫灌的救市资金不会再有,过高的融资成本往往意味着高风险。2017年房企国内平均融资成本约为8%-9%左右,2018年国内平均融资成本大概已经超过12%。

长期以来,银行理财的资金都存在违规通过信托、券商、资管的通道为房企拿地输血的现象。2018年4月底,《资管新规》封堵了这些渠道。地产商只好通过发布票据、海外债券,拨离物业板块港股上市,以及通过长租公寓业务发行租赁债券融资。

但是,地产公司之间融资能力存在着巨大差异。如万科在3月8日发布的70亿美元中期票据利率为4.2%;而融创在1月11日发行的6亿美元优先票据的利率则为8.375%;当代置业在1月8日左右发行的1.5亿美元优先票据票面利率高达15.5%。

当然,因为票据到期年限和金额不同,利率不能这么简单的对比,但是,却也反应了资本市场对于不同地产公司的信用评级。其实,在融资过程中,如果信用不够,地产公司还要进行反向担保,这些无形中增加的成本,并不会显示在票面利率上。

多家机构统计,2019-2021年是中国房地产业务的还债高峰期,中国房企每年需要偿付的有息负债分别为6.06万亿、5.85万亿和3.4万亿。据此,房企的借新还旧将在今年继续上演。

地产白银时代已来,面对行业困境,各家都在做多元化转型,以地产为根,寻找更大的利润增涨点。

如许家印坎坷的造车路一直未停;杨国强进军农业;郁亮试水养老、物流、教育等领域。这些都为地产商告别高负债经营提供了新的思路。

当然,股市飙涨时,多元化也适合炒概念讲出好故事。但是,不能盲目认为多元化就能支撑一家地产公司的价值持续增长。例如养老地产是重资产,投入大,收益却至少在五年后;而造车,许家印一直处于亏损状态,近期,恒大健康宣布公司预计亏损14亿元,主要原因是公司的新能源汽车业务预计亏损17亿元。

除了上述四个指标,投资者还需重点关注市盈率指标,市盈率过高往往意味着公司估值中的泡沫成份高,投资风险大。

在2015年股灾中,保利地产、中南建设、泰禾、金科股份分别下跌了117.36%、206.67%、145.73%、158.31%。这四家地产公司在2015年7月之前的动态市盈率分别为13.17、36.18、46.79、53.64。

版面编辑:王悦欢
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