【马克·思】房地产税为什么是恶税

专栏:财经十一人 2019/03/25
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导语

不受监督的财政一定是不断膨胀的财政,效率低下的财政。在这种情况下,多一税不如少一税,房地产税越晚出台越好,最好永远别出台

上周克强总理宣布今年减税2万亿元,而且要真降,不能耍花招,搞明降实增,东降西增那一套。人民群众听了喜大普奔。但阳光下也有乌云,那就是房地产税又来了。年内开征当然是谣言,因为征房地产税得先立法,法现在连草案都还没有,草案出来报全国人大常委会审,要审三道才能过,过了之后交全国人大全体大会表决,过半人大代表同意才能颁布实施。没有两三年,走不完这个程序。这次无论是总理报告还是全国人大和财政部的官员,都只是重申房地产法列入了立法规划。但每次一有风吹草动,房地产税就会成为社会热点,说明这个税确实攸关民生,开征不可不慎。

对于房地产税,我周围的人有三种态度:支持、反对、无奈。支持者认为这税世界大多数国家都征,中国征也没错,征了之后有助于调节贫富差距、有助于房价下降。反对者认为这税是重复剪羊毛的恶税,是对老百姓财富的掠夺。无奈的人直觉多交税不好,但既然政府要开征,那不交也得交。

我也认为房地产税是没道理征的恶税。

屏幕快照 2019-03-25 下午4.15.18

房产税是不动产税的一种,对居民持有的不动产征税,的确是世界通行做法。但天价卖地却不是世界通行做法,房地分离、买房不买地、房只有70年产权也不是世界通行做法。作为征税方,不能对我有利的国际惯例就大力宣讲,对我不利的国际惯例就避而不谈。

中国城市居民的住宅分为两大类,存量的福利分房(房改后低价购买,有些是不完全产权,交易受限)和1998年房改之后的增量商品房。商品房的房价中,地价占了三分之一到一半,越往后,房价中的地价比例越高,所谓“面粉贵过面包”。2018年,各地政府共卖地6.5万亿元,占当年中国GDP的7.22%。这笔钱由开发商交给政府,但最终由购房人埋单,是仅次于增值税的政府第二大收入来源。但中国的财政分类里,土地出让金不是税,是政府性基金。

在支持开征房地产税的人看来,土地国有,盖成住宅就是转为私用,土地出让金是土地用途转换费,与持有房产之后缴纳房屋财产税是两码事,不能混为一谈。

我认为这是强盗逻辑。首先什么叫国有?国有的全称难道不是全民所有吗!人民为了满足基本生存所需,却要花费两代人的积蓄买回原本就属于自己的土地,然后地上之房还要年年缴纳房产税。前年底曾有一位高官在人民日报撰文让大家不必担心,因为哪怕是“北京上海这样一套房五百万一千万的地方,房地产税一个月也就一两千元”。这真是一位“何不食肉糜”的官员!要知道北京商品房均价5万,住五六百万房子的工薪阶层比比皆是,刨去按揭贷款,夫妻两加起来,每月的可支配资金很可能还不到一万元。

另外,纳入立法规划的是“房地产税”,不是“房产税”。但谁的财产谁缴税,居民买下的只是房,房下之地居民只有70年的使用权,性质是租用,财产权仍归政府。因此“房地产税”被称为财产税,纳税主体又是居民,这又是一个悖论。

沿用国际惯例的前提是尊重国际惯例,因为全世界没有哪个政府(个别城市政府除外)如此高价出售作为居民基本生存所需的住宅用地,所以要想开征房产税,就得对居民已经缴纳的土地出让金有个说法。

我认为,已经缴纳过土地出让金的住宅,应视同为一次性预缴了70年的财产税,不再重复纳税。对于新建商品房,在免征土地出让金的前提下,可以有限开征房产税,例如人均住房面积50平米以内免征。超过免征面积的,实行累进税率。例如超过面积在100平米以内的,税率0.5%;100-200平米的,税率1%……以此类推,税率3%封顶。对于存量的福利房,只要是完全产权的,就可以适用新建商品房的征税逻辑。

如果对土地出让金没说法,同时强行开征房产税,那就是对居民财富的二次剪羊毛。第一次剪是高房价,高房价是多方共同推动的结果,其中政府居功至伟,而居民将一生收入的一半左右拿出来换成了房子,相当于被重重的剪了一次羊毛。此时又在高房价的基础上征收房地产税,无异于再剪一次羊毛。如今,中国城市居民的住房自有率在80%以上,家庭资产中住宅占比在70%以上,征税波及面如此广泛,说房地产税有助于缓解贫富差距的人,不知道逻辑何在?

即使以降低房价为目的,开征房地产税也于事无补。和任何价格一样,房价也由供求关系决定。房产税对刚需没影响,对投资需求有影响,房产税税率是多少,投资收益率就会降低多少,理论上开征房产税会减少投资需求。但主要城市都已严格限购,投资需求已被挤压殆尽,有没有房产税都一样。

房产税也不会增加供给。不少人认为房产税会倒逼多套房拥有者卖房,市场上房子多了房价就会下来。但是只要租金回报率高过房产税税率,房主就缺乏卖房动机,因为国内并无更好的投资渠道,资金出境又被严格限制,大量持有现金并无吸引力。中国一线城市的租金回报率在1.5%左右,二三线城市在2%到4%不等,这几年租房的人越来越多,租金回报率也在走高。假如出台一个高过租金回报率的房产税税率,我实在无法想象这会引发怎样的社会反弹。

实际上这些讨论都属于想多了。开征房产税既不是为了降房价,也不是为了调节贫富,它就一个目的,给地方政府增加收入。这些年许多地方政府都负债累累入不敷出,进入存量房时代后,卖地也越来越难,怎么办?开征房产税,家家都有房,有房就是税源。

钱不够花了就征税,这又是一种细思极恐的逻辑。2018年,全国各级政府共支出36.84万亿元,占当年GDP的40.92%。有没有不该花的钱?因为决算报告还未公布,无从判断。但分析2017年的决算报告,我们发现有4.8万亿元是没有任何用途说明的“其它支出”,另有0.86万亿元是各项加总后与总支出的差额,连“其它支出”也不是,不知所踪。两项合计共5.66万亿元,超过了当年5.2万亿元的卖地收入。

早在上世纪末,建设公共财政就写入了中央文件。所谓公共财政,是指各级政府的财政资金(包括税和费)取之于民,用之于民,收支的各个环节都接受人民监督,公正而且透明。遗憾的是,时至今日,人民仍只有纳税的义务,没有纳税人的权利。而不受监督的财政一定是不断膨胀的财政,效率低下的财政。在这种情况下,多一税不如少一税,房地产税越晚出台越好,最好永远别出台。

版面编辑:王悦欢
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