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“以房养老”为何不遭待见

本文来源于 2018-08-31 15:31:00
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“‘以房养老’是很好的新尝试,但如果纯粹从利益结合点出发,明明老人和保险公司都不愿意,政府还硬要牵线,最后只能是不欢而散。”

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“以房养老”正在从官方号召、民间试点正式走向全国。

8月8日,中国银保监会下发通知,要在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。要求保险机构做好金融市场、房地产市场等综合研判,积极创新产品,有效满足社会养老需求,增加老年人养老选择。

“以房养老”是指拥有房屋的60岁以上老人将房产抵押给保险机构,之后老人可以继续居住或享受收益,同时按照约定条件每个月领取保险公司支付的一笔养老金,直至身故。

老人去世后,金融机构有权依法行使抵押权,抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。若有结余,则给老人的继承人。

这是一种“倒按揭”。简单说就是,老人通过抵押房子给保险公司换取养老金,居住权不变,但会失去房屋所有权。

目前这个产品优先孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体等投保。

在试点四年后,官方希望将这套方法论推广出去,把房产和养老直接挂钩。这个主张就像一枚深水炸弹,争议很大,褒贬不一。

其实,早在入市之时,它就测出了市场的水温。

四年前,“以房养老”在北京、上海、广州试点,两年后又扩大到了个别省会城市。但是,市场反应平淡。

截至目前,只有幸福人寿一家保险公司推行了“以房养老”相关保险产品。截至2018年6月底,这款保险承保仅98户139人。

“如果养老要靠把房子抵押给保险公司才有钱,为什么不直接卖了房拿着钱去高端养老院?”一位大型开发商养老业务从业者对《财经》记者说。

中国正在逐步过渡到老龄化社会,养老问题日趋严峻。“以房养老”政策建立在房产增值的基础上,面向有房产而深受养老问题困扰的老人,鼓励他们享受资产长期变现,通过抵押房产的方式得到养老资金保障。

但养老问题相当复杂、琐碎,不止资金一个问题,老人们并不能直接通过抵押房产买来养老服务。

一位恒大人寿的中层人士告诉《财经》记者,有房老人的痛点更多在养老服务,不是资金,而缺钱的老人往往没有高价值房产,这是“以房养老”的需求悖论。

“有钱的不需要,没钱的要不起。”

“以房养老”关乎中国房地产市场的未来发展,预示着中国潜在的养老危机,更挑战了多年积淀下来的国人心理与传统观念。

试点反响平平,官方为何还执意向全国推广“以房养老”,这项主张暗藏哪些BUG?老人和金融机构究竟又有多少参与动力?

推广原因

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决策层号召“以房养老”,热情之大,折射了中国养老压力之大。

2017年11月,国务院公布了《划转部分国有资本充实社保基金实施方案》,这次划拨是对未来中国养老保险基金支出压力不断增大时,所做的一次战略储备。

这次国有资本“输血”暗示了中国养老金的缺口风险。今年以来,我国还建立了企业职工基本养老保险基金中央调剂制度。

从收支角度看,养老金的天平还在倾斜,进入收支不平衡通道。

今年初,由中国社会科学院世界社保研究中心发布的《中国养老金精算报告2018-2022》预测,2018年-2022年中国养老金“收不抵支”的省份约为13个-14个。

其中,东北、西北部分省份养老金结余耗尽风险还在加大。

此外,报告预测,全国职工养老金征缴收入增幅将从2018年的12%下降到2022年的9.9%。不过,基金支出的增速却没有同步下降,其增长率将从2018年的11.2%提升至2020年的11.3%,随后两年保持不变。

中国大部分老人的养老问题需要政府托底。“以房养老”作为一种补充保险,此时举国推广,一旦落地,可以为政府转移部分养老压力。

“以房养老类似于针对低收入老人的抵押消费贷,这个政策是在尝试解决‘人死了钱没花了’的问题。”一位平安普惠金融业务中层人士认为,它是金融产品创新的代表,用房产抵押换取养老金,能提高社会资源的利用率。

不过,也有多位业界人士认为,这项举措折射了社会保障体系的不完善,是政府将一部分养老责任推到了市场,尝试让老百姓自己解决养老问题,属于治标不治本的权宜之计。

这套理念在国际上并不独特,已在日本、欧美等国推行多年,但也不是各地主流。

以日本为例。日本的“以房养老”会在房价高的个别大城市推行,高额遗产税是其制度土壤之一,抵消了人们对继承房产的部分热情。

但是,日本养老保险制度完善,养老金相对充裕,少有人选择抵押房屋来养老。

据《财经》记者了解,日本房屋租售比走高,一些老人会在85岁以后,将家中的一个房间出租出去,用高额租金来补贴自己,或在养老机构里住3年-5年,直到离世。

相比中国,日本养老金体系较为全面,有可借鉴之处。日本推行介护险,给老人提供看护服务,政府负担50%,企业或个人养老金及商业保险等负担剩余50%。

中国就不同了。

如今,中国养老压力越来越大,资金和高质量的护理人员缺一不可。这需要附加更多市场化手段,帮助平缓压力,开源节流。

首要措施是增加养老金额度。可是,中国“以房养老”的核心是让民间房产变现为养老金,反哺民间,这终究还是取决于老人的房产价值多寡,与楼市息息相关。金融机构作为中介,既承担风险,也从中获利。

中国房价过去一路高涨,但租售比一直处于相对低位,房屋租金收益率较低,加上未来即将推行的房地产税,继续摊薄收益。导致金融机构在拿房后大多倾向于尽快出售。

当未来“房住不炒”政策继续强化,房屋售价有变动风险,保险公司在“以房养老”险种收益上也有较大不确定性。

另一边,抵押房产的老人基于传统观念、担忧房屋实际升值高于当下评估值等等,抗性也较大。

由此可见,中国的“以房养老”更为复杂,牵涉方更多,房地产市场的水温常常决定了推行土壤和参与者的积极性。

从这个角度看,想要靠“以房养老”,疏解政府养老压力,并非易事。

BUG重重

“‘以房养老’在中国还是个概念,操作流程没有设计好,很难落地。”一位大型险资公司相关人士告诉《财经》记者。

银保监会发文推广“以房养老”之后,无法回避的首要难题是,多年试点反响平淡,老人和金融机构对“以房养老”都有顾虑。

对金融机构来说,房屋价值随市场而变动,预期增值很难预测。但“以房养老”需要先行评估房屋资产价值,以此判定养老金额度。

在实操过程中最常见的分歧是,在估值时,老人希望房子有高估值,而保险公司会考虑经济大势、购房需求变数等各类影响房价升值的不确定因素,做低房屋的未来增值部分。

“本质上,房子涨了老人根本不舍得抵押,房子跌了金融机构收益少,也不愿意。”一位昆仑信托相关人士说。

除了房价风险之外,未来还有房屋继承纠纷、房屋70年产权到期续期、房屋损毁、折旧、老人预期生存年限、房地产税等各类支出与风险。

保险公司的核心是通过资本运作让资产保值、增值,希望拿到的资产干干净净。一旦接手房产,便涉及到房地产、司法、财税等一系列领域,问题琐碎而复杂。

据《财经》记者了解,当老人身故后,许多保险公司甚至不太愿意和家属直接对接拿房问题,除非下设或投资单独公司来处理房产。

此外,金融机构素来倾向于把资金投到周转最快、收益最高的领域,“倒按揭”形式对金融机构来说也是一种长期现金流占压。

“保险公司直接卖寿险就能有大笔现金进账,何必再去碰‘以房养老’?”一位大型房企养老业务负责人说。

《财经》记者获悉,目前市面上的养老险种大多根据老人平均寿命来计算保费,较少涉及房产。

即便涉及房产的险种,也更多是房产即刻变现,老人直接去养老院,与养老护理挂钩。

“‘以房养老’更多涉及到产业链,而保险公司只善于处理资金问题。”一位阳光保险集团中层人士说。

对老人来说,要接受“以房养老”同样不容易。由于房屋价值评估不确定,这个举措被认为是以低回报抵押了高资产,到手的资金不划算。

参照幸福人寿推出的“以房养老”产品来看,目前一位70岁的老人抵押价值100万元的房产,每月仅到手3734元,寿命越长,回本的可能性才越高。

如今,中国的大多数老人习惯住在自己熟悉的房子里,过着节衣缩食的生活,他们当然有提前卖房和抵押房屋的权利,但是,愿意这么做的老人并不多。“以房养老”在试点遇冷就说明了这一点。

受中国传统文化观念影响,中国的房屋被认为有传承价值,老人们对房子有特殊的情感寄托。很多人难以接受耗费大半生积蓄买房,老了以后房子却不归自己,也不归后人。

因此,在实操过程中,“以房养老”不仅要得到老人认可,也需要征得老人的子女同意。

而在长达几十年的抵押期限中,如何应对老人变卦、子女入住不退房等后续问题,目前也缺少配套的制度设计。

据《财经》记者了解,幸福人寿试点“以房养老”之后,因为需求端受传统养老观念的影响,积极性不高,加上房屋反向抵押的配套政策尚未细化,所以推广力度一直很有限,进展不顺。

表面上看,“以房养老”可以用房子换来持续的养老金,去提高生活水平。但是,养老是一个系统工程,更多空巢老人和失独老人最大的养老痛点并不是钱,而是养老服务。

一位房产交易公司董事长告诉《财经》记者,以房养老最直接的方式,是把房子质押给养老院,换取养老院的使用权,但这同样需要配套政策设计。

“现在保险公司‘以房养老’的处置方式,老百姓信不过,也不是最需要的。”

据《财经》记者了解,在北京的医院急诊室里,曾经出现过多次空巢老人急需手术却找不到家属签字的情况。甚至有一位失独老人在急诊室中突然去世,他和他的房产以及账户上200多万元人民币,都一样无人问津。

在中国庞大的养老产业中,许多服务至今缺失。老人的痛点永远不只是钱的问题,而更多在专业人士的养老服务及护理——做到“三边”养老,在老年人的周边、身边、床边,都有贴心而细致的服务。

这些问题并非是如今提倡老人抵押房产给保险公司,然后每月领取养老金就能解决的。中国养老难题需要政府、企业和居民家庭共同承担责任,一起探索方向。

【作者:董文艳】 (编辑:马克)
关键字: 养老
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