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中产阶层化的秘密何在?

本文来源于财经网 2014-06-19 00:00:00 我要评论(0
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  【Vanessa Sumo、Emily Lambert/文】纽约的Harlem街区几十年来一直与城市的衰败、犯罪、黑帮和毒品撇不清关系,因而就算在当今,漫步在这个街区多多少少还是会让人心有余悸。今天的Harlem街区,满目都是高档餐饮和众多的银行,随处可见中产阶层化的醒目标志:戴着针织帽的年轻潮人。这里还有赏心悦目的赤褐色砂石建筑、幅员宽广的公园,以及丰富的文化设施。不过,Harlem街区最具吸引力的可能还是它有利的地理位置——曼哈顿北面的上东区和上西区。

  据三位经济学者的研究,Harlem街区变化的关键就在这些居民中。这三位经济学者分别是: 芝加哥大学布斯商学院经济学教授Veronica Guerrieri、芝加哥大学布斯商学院经济学教授及研究员Erik Hurst和克里夫兰联储银行的 Daniel Hartley。鉴于中产阶层化改变着全球各地街区和城市的面貌,三位经济学者在其研究中提出了这种变化所发生的方式和地点。

  中产阶层化(Gentrification)一词是 1964 年伦敦大学社会学家 Ruth Glass 提出的,本意是指迫使原住居民迁出,为较富裕人群腾出空间的过程,便创造了所谓的“上流社会的贫民区”。这种新旧住户一进一出的交替更迭在不断上演。一度破败不堪的街区,如伦敦的Peckham、旧金山的教会区 (Mission District) 被整饬一新,成为中、高层住户豪宅落脚的地方。(关于逆向趋势的介绍,请参阅“中产阶层化如何逆向运作”)。

  房地产经纪人的中产阶层化经验法则是跟着艺术家走。他们认为,随着艺术家搬入廉租房,他们会改善街区面貌,然后其他人相随而入。但是,除了艺术家,就没有其他可以推进中产阶层化的因素了吗?

  跟着“牛市”走

  为了找到答案,Guerrieri、Hurst 和 Hartley 使用标普席勒房价指数数据,并通过邮编等在内的多种条件筛选,对美国境内的住房价格变化进行了调查。此外,研究人员还对美国人口普查局 (US Census) 公布的邮编和普查区归类数据进行了研究,并充分利用了收入、贫困率和教育水平等详细信息。

  他们从大约 29 个城区收集数据,其中 26 个城市有至少 10 个邮编和一个可用的住房价格指数,这样他们就能查看一个城市或城区中足够数量居民区的住房价格变动。

  要找到中产阶层化的痕迹,研究人员需要把房地产价格总体上涨的城市挑选出来。他们首先要考虑洛杉矶和迈阿密这样的城市。这类城市在 2000 年到 2006 年的房地产经济繁荣期,房地产价格在宽松信贷的推动下出现飚升。另外,他们也考察了亚克郎、俄亥俄、孟菲斯、田纳西等城市。这些城市的房地产价格涨幅远不如前一类城市。

  如果一个城市发展良好,哪些街区的房价会是最大受益者?在这次研究中,Guerrieri 刚开始认为最繁华、最理想的街区房价涨得最高。这些街区的面积只有这么大,买房者有时就算为了买下邻近街区的房子也得使出浑身解数。

  当 Guerrieri 进一步深入研究数据,她惊奇地发现价格相对较低的街区有时候涨价的速度会高于那些高档小区。在 2000 年至 2006 年的房地产繁荣期,纽约原本价格较低街区的涨价速度竟高出高档小区两倍。旧金山较贫困街区的房价上涨速度也高于富人区;而在芝加哥,高档的林肯公园区的房价涨速不及柳条公园等廉价街区。

  跟着富人走

  中产阶层化只会在部分而非全部廉价街区造成价格飚升。为了判断有涨价前景的街区的共同特点,研究人员考虑到人们喜欢在工作地点附近居住,比如,靠近中央商业区的街区极具吸引力,原因在于它们往返工作地点的路程较短。这逆转了众多中产阶级放弃就近工作的便利而向城郊搬迁,以求取远离市区喧嚣的宁静这一数十年来的趋势。公园数量众多的城区也具有很强的吸引力。不过相关数据显示,中产阶层化的街区存在一个共同的特点,即富人毗邻而居。

  研究人员认为这一现象绝非偶然,理论是:中产阶层化的进程首先从住房需求突然增大开始,比如说某公司迁入并带来工作机会。随之而来的是希望购买住房且看重特定卖点的人,比如说常见于富人区的低犯罪率和优质公立学校。在三位经济学者为衡量房地产牛市所带来效应的模型中,这种“消费外部性”是引发中产阶层化过程的重要因素。

  但能够承担一流富人区房租的人不是太多,能够承担其房价的人则更少。研究人员指出,如果人们贴近富人区居住,就可以部分或全部沾光享用土豪邻居享受的好处,但又无需承担一分钱成本。这就是为什么部分无力承担一流高档社区的居住成本的买家,环顾四周选择相邻街区居住,因为这样便可以沾光富人区的种种好处。

  当新住户搬入这些临近街区后,房价也应声而涨。这些后入者把破败的房舍整修一新,把老工业用房变成住房和商店。随着街区面貌日新月异,其他经济水平相仿的住户也会效仿并搬入,进一步推高房价。这个过程自然而然地逐步发展。

  为验证自己的理论,本文作者还研究了城市的行业构成,了解到繁荣的行业会同时带动收入和住房需求。例如,纽约有大量金融从业人员。当金融业处于繁荣阶段时,收入增长,金融从业人员就会用自己的收入购置新房。

  那么在这种情况下,什么样的街区最有望增值呢?研究人员进行回归分析的结论是:邻近富人区的贫困街区的涨价速度快于其他街区。即便是在剔除可能影响房价涨幅的多种因素(如街区到中央商务区的距离、住户平均上下班用时、街区临近湖泊、河流和海景等天然景观等)之后,结果仍然如此。

  以1980年到1990年这段时间为例。当样本中的城市发生典型的收入冲击时,距离富人区1英里的贫困街区的房价涨幅比距离富人区4英里的贫困街区的房价涨幅高7个百分点。

  跟着收入走

  靠近富人区的贫困街区不仅房价迅速上涨,而且与距离富人区较远的贫困街区相比,这些以往的贫困街区还出现了更为显著的收入水平和受教育水平改善以及贫困率急剧下降的现象。这样的后果可以预计是贫富住户交替迁入迁出造成的。

  上个世纪 80 年代,在全市范围收入冲击的作用下,距离富人区仅 1 英里的贫困街区的居民收入增幅比距离富人区 4 英里的街区的居民收入增幅高 1.7%。这意味着中产阶层化街区的居民收入发生了 11% 的增长。与此类似,距离富人区仅 1 英里的贫困街区的居民与距离富人区 4 英里的街区的居民相比,贫困率低 23%,受过大学教育的居民的比例高 25%。

  “距离是关键”还得到了进一步证实:假设中产阶层化定义为贫困街区的收入增加至少 50%,研究人员查看上世纪 80 年代的数据时发现,距离富人区半英里的贫困街区与距离富人区 3 英里的贫困街区相比,中产阶层化的概率要高出 64%。到上世纪 90 年代,接近富人区的街区发生中产阶层化的概率要高出 97%。距离富人区越远,中产阶层化的概率就越低。

  这些结果显示邻近富人区是某个区域是否发生中产阶层化的重要因素。居民上下班时间等其它因素也有作用,但即便剔除这些因素,邻近富人区仍然是一个重要因素。

  富人专享的城市

  其它研究(包括在普林斯顿大学的 Esteban Rossi-Hansberg 和里士满联储的 ierre-Daniel G. Sartre 及 Raymond E. Owens III 共同开展的一项研究)显示了直接公共政策对中产阶层化的作用。而 Guerrieri、Hurst 和 Hartley 的研究重点则是在没有政府干预的情况下自发形成的中产阶层化,他们称之为“内部中产阶层化”。

  内部中产阶层化可能是多重其他趋势共同作用的结果。早在上个世纪 40 年代,从二战解甲归田的美国军人主要选择城郊落户。但近年来许多人(尤其是年轻一代)再度发现城市的魅力,选择到市区居住。此外根据 Hurst 已经完成的研究,美国过去30年收入的两极分化已急速加剧。

  较富裕人群迁入城市导致固定居所越来越多,其它体现中产阶层化增长趋势的特征也越来越明显。以纽约为例,中产阶层化已经横扫整个布鲁克林区。从威廉斯堡到帕克坡,大片街区面貌焕然一新,纸杯蛋糕店和销售时髦狗粮的商店取代了理发店和小酒馆。在芝加哥,观光船上的导游在船经西环区时,会指着老旧的冷藏库上的阳台,介绍这座建筑已经被翻修成豪华的公寓楼了。

  研究人员的发现已经影响到开发商、投资人、城市规划者和社区积极分子。虽然作者们并没有对中产阶层化做好坏评判,但他们看到 Glass 的原始定义恰与他们的模型吻合——富裕家庭日益集中,贫困家庭被驱赶到城市的边缘。虽然这里无法享受靠近富人区居住的好处,但房价比较便宜。“我们看到的是完全因收入分化产生的均衡效应,高收入者集中在一起,低收入者住在周边。”

  Guerrieri 表示因中产阶层化而被迫迁出的人群可能会在未开发的地方建立新的居民区。但在几乎已经没有未开发地区的城市里,迁出的住户很可能无法找到无主领地,只好选择迁往郊区。Hurst 表示越来越多的低收入工作者正长途往返于工作和住地之间。他指出这种情况已经发生在众多美国城市中。他说:“我预计 70 年后纽约城里将看不到什么穷人。”

  引用文献

  Veronica Guerrieri、Daniel Hartley 和 Erik Hurst,《Endogenous Gentrification and Housing Price Dynamics》,摘自《公共经济学期刊》,2013 年

  Esteban Rossi-Hansberg、Pierre-Daniel G. Sarte 和 Raymond E. Owens III,《Housing Externalities: Evidence from Spatially Concentrated Urban Revitalization Programs》,摘自《政治经济学期刊》,2010 年 6 月

  本文来自芝加哥大学布斯商学院出版刊物《Capital Ideas》   

(编辑:杨新亚)
关键字: 中产阶层
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